Capitalization Rate

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'자본화 율'은 무엇입니까?

자본화 율은 부동산이 생성 할 것으로 기대되는 소득에 기초한 부동산 투자 부동산의 수익률입니다. 자본화 율은 투자자의 투자 수익을 추정하는 데 사용됩니다.

투자의 자본화 비율은 투자의 순 영업 수익 (NOI)을 자산의 현재 시장 가격으로 나누어 계산할 수 있습니다. 여기서 NOI는 자산의 연간 수익에서 모든 운영 비용을 뺀 값입니다. 대문자 사용 비율 계산식은 다음과 같이 표현할 수 있습니다.

대 부분 자본화 율은 본질적으로 영구적 할인율이지만,이 경우 영속성의 사용은 현금 흐름이 연간 기준으로 안정 될 것이라는 의미에서 다소 오도 된 것입니다.

대문자 사용 비율은 백분율로 표시되며 대개 "cap rate"로도 알려져 있습니다. "

'대문자 사용 비율'

대문자 사용 비율은 부동산 투자에 대한 정보를 합리화하고 해석하기 쉽게한다는 점에서 매우 유용합니다. 예를 들어, Stephan이 $ 900, 000의 부동산을 구입하여 운영 비용 후 연간 125,000 달러의 자산을 생산할 것으로 예상하면 그의 투자에 대한 자본화 비율은 13. 89 % ($ 125, 000 / $ 900,000 = 0)입니다. 1389 = 13. 89 %). 이것이 의미하는 바는 매년 Stephan이 자신의 재산 가치의 13.89 %를 수익으로 얻는다는 것입니다.

이 예에서는 스테판의 모자 비율 계산의 모든 요소가 일정하게 유지 될 것이라고 가정하지만 실제로는 상황이 좀 더 복잡해 지기도합니다. 투자를 한 Stephan의 마을에서 부동산에 대한 수요가 급증했기 때문에 2 년이 지난 시점까지 Stephan의 자산 가치는 2 백만 달러로 상승했다고 가정합니다. 그 사이에, Stephan는 재산에서 동일한 금액을 만들고있다. 자본화 비율 계산은

현재 시가를 사용하기 때문에 Stephan의 투자 자본화 비율이 변경되었습니다. 스테판의 NOI가 그렇지 않은 동안 부동산의 시장 가치가 상승했기 때문에, 상한율은 덜 유리한 6.25 % ($ 125, 000 / $ 2 백만 = 0. 0625 = 6. 25 %)로 크게 떨어졌습니다. 이와 같은 사례는 자본화 비율의 중요한 기능을 보여줍니다. Cap rate는 수익성을 측정하는 비율이기 때문에 현재 시장 가치에 대한 NOI의 비율은 자본 비율이 동일하게 유지되도록 일정하게 유지되어야합니다. 시장 가치가없는 동안 NOI가 상승한다면, 자본화 율은 상승 할 것이며, 반대가 발생하면 자본화 율은 하락할 것이다.부동산 투자가 수익성을 유지하려면 NOI는 부동산 가격이 인상되는 비율과 같거나 더 높은 비율로 인상해야합니다. 이 점에서 자본화 율은 시간이 지남에 따라 부동산 투자를 추적하여 실적이 개선되는지 여부를 확인할 수 있기 때문에 유용합니다. 어떠한 이유로 든 자본화 비율이 하락하는 경우 단순히 재산을 팔고 다른 곳에 재투자하는 것이 더 현명한 결정 일 수 있습니다. 단 2 년 만에 Stephan의 모자 비율이 50 % 이상 떨어지면 NOI를 올리거나 부동산을 팔고 대안 투자를 찾는 방법을 찾는 것이 가장 좋습니다.

대문자 사용 비율

종종 다른 부동산 투자를 비교하는 것은 사과와 오렌지를 비교하는 것과 같을 수 있기 때문에 대문자 사용 비율은 많은 투자 기회를 빠르고 쉽게 비교할 수 있기 때문에 좋은 점프 포인트입니다. 다른. 다양한 부동산의 시장 가치 또는 영업 이익 추정치를 비교하는 것은 종종 어려울 것이며 선별하기 어려운 결과를 산출하지만 비율을 비교하는 것은 매우 간단합니다. 예를 들어, Martha가 $ 230,000, $ 3M의 시장 가치로 두 가지 다른 투자를 고려 중이며 NOI 값이 각각 $ 40,000, $ 300,000이 될 것으로 추정한다고 가정합니다. 이러한 투자는 크게 다르지만, 자기 자본 비율이 17. 39 %와 10 %라는 것을 알면 마르다가 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 첫 번째 투자의 cap rate이 훨씬 높지만, 두 번째 투자는 매년 더 많은 돈을 벌어 들일 것이기 때문에 Martha의 결정에도 영향을 미칠 것입니다. 이 예는 투자를 비교하는 데 도움이되는 cap rate의 능력을 설명하는 데 도움이되지만, NOI 또는 현재 시가가 비교 될 때이 함수에서 가장 유용하다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 급격히 다른 크기의 투자에는 종종 부드러운 비교를 방해 할 수있는 추가 고려 사항이있을 수 있습니다.

부동산 투자를 시도 할 때 투자자들은 종종 투자를하기 위해 받아 들일 최저 금리를 결정합니다. 예를 들어, 투자자는 지출하고자하는 금액에 대해 10 % 이상의 자본화 비율로만 투자를 결정할 수 있습니다. 잠재적 인 투자를 살펴볼 때, 개인 투자가의 cap rate와 개인의 cap rate를 비교합니다.

대문자 사용 비율은 100으로 나눈 값을 100으로 나누어 투자 회수 기간을 대략적으로 계산하는데도 사용할 수 있습니다. 예를 들어, 20 년의 투자 회수 기간으로 100을 5로 나누어 5 %의 투자율 회수 기간을 계산할 수 있습니다. 그러나이 방법은 장기간에 걸쳐 일정한 자본 투자 비율을 유지할 부동산 투자가 거의 없기 때문에 투자 회수 기간을 대략적으로 추정하는 데에만 사용해야합니다.또한, 직접 자본화는 자본화 율을 포함하는 부동산 투자를 평가하는 데 사용되는 방법입니다. 이 방법을 사용하면 자본 비용을 결정하기 위해 NOI를 자본 비율로 나눌 수 있습니다. 이것은 복잡하게 들릴지 모르지만, 본질적으로 모자 비율 공식의 재구성입니다.

자본화 율 관련 이슈

자본화 율은 투자를 계획하거나 분석 할 때 매우 유용한 비율이지만, 자본 비율을 사용하기 전에 고려해야 할 몇 가지 중요한 제한이 있습니다.

하나의 한계는 단기 투자에 대해 cap rate이별로 유용하지 않다는 것이다. 안정적인 현금 흐름을 개발할 시간이 거의 없기 때문에 투자의 NOI를 결정하기가 어려울 수도 있고 불가능할 수도 있습니다. 따라서 cap rate 계산을 어렵거나 불가능하게 만듭니다.

대문자 사용 비율은 때때로 NOI를 현재 소유자가 부동산에 대해 지불 한 원래 금액으로 나눈 값으로 계산된다는 점도 중요합니다. 속성의 가치가 거의 오랫동안 똑같이 유지되지 않기 때문에이 cap rate 계산 방법은 다른 방법보다 훨씬 유용하지 않습니다. 1995 년 $ 300,000의 가격을 기준으로 2015 년에 2 백만 달러의 가치를 가진 부동산에 대한 상한율을 계산하는 것은 그리 유용하지 않으며 오해의 소지가있는 결과를 초래할 것입니다. 이 방법을 사용할 때 추가 쟁점은 선물이나 상속을 통해 주어진 자산의 경우에도 발생할 수 있습니다. 왜냐하면 cap rate가 0의 비용으로 결정될 수 없기 때문입니다.

대문자 사용 비율은 사용하기 쉽고 인기 있지만, 부동산 투자 결정에있어서 유일한 요소는 아닙니다. 잠재적 인 소득의 증가 또는 감소, 재산의 가치 증가 및 이용 가능한 대안 투자와 같은 더 많은 요인을 고려해야합니다.